Alquiler turístico en comunidades: qué dice la nueva ley y cómo afecta a vecinos y propietarios

La regulación del alquiler turístico en comunidades de propietarios ha dado un giro significativo en España. Las recientes reformas a la Ley de Propiedad Horizontal y las sentencias del Tribunal Supremo refuerzan la potestad de las comunidades para regular e incluso prohibir este tipo de actividad en sus edificios. En COMUNISUR, administradoras de fincas en Málaga y la Axarquía, te explicamos qué debes saber si estás pensando en alquilar tu vivienda con fines turísticos o si ya formas parte de una comunidad donde existen alojamientos vacacionales.

La comunidad de propietarios gana poder de decisión

A partir del 3 de abril de 2025, los propietarios que deseen destinar su vivienda al alquiler turístico deberán contar con la aprobación expresa de la comunidad, aprobada por tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación.

Además, gracias a las recientes sentencias del Tribunal Supremo, se establece que una comunidad puede prohibir nuevos alquileres turísticos con el voto favorable de al menos el 60% de los propietarios. Esto implica que, aun sin una normativa previa, una comunidad puede blindarse frente a nuevos pisos turísticos mediante una modificación estatutaria formalmente registrada.

Medidas que pueden aplicar las comunidades

Las comunidades no solo pueden autorizar o prohibir la actividad, sino también imponer condiciones específicas para su funcionamiento:

• Incremento de cuotas comunitarias: hasta un 20% más para propietarios que operen alquileres turísticos, como compensación por el uso intensivo de zonas comunes y el posible aumento de molestias.
• Cese de actividad: la comunidad puede solicitar el cese inmediato del alquiler turístico si considera que perjudica la convivencia o la calidad de vida del edificio.
• Restricciones operativas: normas internas que regulen el número de huéspedes, horarios de entrada y salida, uso de espacios comunes o niveles de ruido.

Sanciones por incumplimiento

El ejercicio de la actividad turística sin la aprobación de la comunidad puede acarrear importantes sanciones económicas, con multas que pueden alcanzar hasta 600.000 euros, dependiendo de la legislación autonómica aplicable.

¿Qué ocurre con los alquileres ya existentes?

La normativa no es retroactiva. Los alquileres turísticos ya operativos antes del 3 de abril de 2025 no se ven afectados por estas nuevas exigencias, siempre que estén debidamente registrados y cumplan con la legislación vigente. Sin embargo, es recomendable mantener una buena comunicación con la comunidad y respetar las normativas internas para evitar conflictos.

Recomendaciones para propietarios y comunidades

Desde COMUNISUR recomendamos tanto a propietarios como a juntas de vecinos actuar con responsabilidad y transparencia:

• Para propietarios:
• Infórmate sobre la normativa vigente en tu comunidad autónoma y en tu propio edificio.
• Participa en las juntas de propietarios y comunícalo todo por escrito.
• Aplica normas claras de convivencia en tu alojamiento turístico.
• Selecciona cuidadosamente a tus huéspedes y mantente disponible para gestionar incidencias.

• Para comunidades:
• Evalúa el impacto del alquiler turístico en la convivencia del edificio.
• Si se decide limitar o prohibir la actividad, sigue el procedimiento legal con el respaldo de mayoría cualificada.
• Registra cualquier modificación estatutaria en el Registro de la Propiedad para que sea legalmente vinculante.

COMUNISUR, tu aliada en la gestión de comunidades

La irrupción del alquiler vacacional ha traído nuevas oportunidades y también nuevos desafíos para la convivencia vecinal. En COMUNISUR, como administradoras de fincas en Málaga con más de 15 años de experiencia, ayudamos a las comunidades a adaptarse a este nuevo marco legal, garantizando el equilibrio entre los intereses de los propietarios y el bienestar colectivo.

Si tu comunidad enfrenta conflictos, dudas legales o busca limitar los alquileres vacacionales, no lo dejes para después.

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